Studi Kasus yang Terkait Tanah dan Konstruksi

Konstruksi

Konstruksi

1. Pasar Properti

Studi Pasar atau Analisis Pasar (Market Analysis) pada properti adalah studi yang berpusat pada supply (penawaran) dan demand (permintaan) properti. Dalam analisis pasar properti, terdapat dua fungsi penting untuk menentukan perkiraan permintaan dan penawaran dan memperlihatkan variabel-variabel yang mempengaruhinya.

D = f(P,Y,S,T)

Keterangan :

D: Jumlah permintaan

P: Harga barang

Y: Pendapatan pembeli

S: Harga barang yang terkait

T: Selera dan preferensi tiap pembeli

S = f(P,A,S,T,I)

S:  Jumlah penawaran

P: Harga barang

A: Aspirasi dan ekspektasi penjual

S: Harga barang yang terkait

T: Teknologi

I : Harga barang input (bahan baku)

Penawaran dari pasar properti pada umumnya tidak elastis (inelastic) setidaknya untuk jangka pendek. Meskipun permintaan properti mengalami peningkatan besar, penambahan properti baru sangat sedikit.

Terdapat dua alasan mengapa pasar properti umumnya tidak elastis:

  1. Kelambatan WaktuPembangunan rumah membutuhkan waktu minimal satu tahun untuk tahap pertama. Dalam pembangunan butuh beberapa tahap seperti pencarian lahan, pencarian bahan bangunan, perancangan konstruksi, kepengurusan izin dari pemerintah, sampai tahap penyelesaian. Karena itu, jika perusahaan konstruksi reaktif terhadap pasar, bukan memprediksi masa depan, maka akan terlambat bereaksi.
  2. Di sebagian besar negara persediaan properti besar. Sehingga penambahan tahunan tidak signifikan jika dibandingkan dengan keseluruhan jumlah properti. Biasanya penambahan hanya satu sampai dua persen pertahun.

Perusahaan konstruksi dapat meningkatkan performanya, atau bereaksi lebih cepat terhadap penawaran, dengan cara memprediksikan perubahan dari penawaran di masa depan (bagian aspirasi dari fungsi penawaran). Juga dapat dilakukan percepatan dari proses pembangunan properti. Peningkatan dari bidang ini dapat diperoleh dari:

  1. Having ‘off the shelf’ plans (Menggunakan perencanaan yang sudah disiapkan sebelumnya)
  2. Metode yang lebih cepat dalam pembangunan properti (Variabel teknologi dari fungsi penawaran)
  3.  Land bank (Menyimpan persediaan tanah yang dapat digunakan untuk pembangunan)

Di luar tiga di atas harus diingat bahwa segala macam persiapan seperti tiga poin di atas dapat beresiko tinggi. Aspek tertentu dari itu membutuhkan biaya atau mewakili opportunity cost dalam kapital yang tidak dapat dicairkan. Contohnya adalah jumlah bunga dari uang pinjaman yang digunakan untuk membeli tanah dapat signifikan jika tanah tersebut tidak dengan cepat digunakan dalam pembangunan.

Menghubungkan ide-ide ini dengan permintaan, maka dapat kita lihat bagaimana pasar properti tidak stabil karena fluktuasi dari permintaan.

Di bawah ini adalah faktor yang menyebabkan permintaan pada pasar properti dapat berubah sewaktu-waktu:

  1. Adanya hubungan harga dan permintaan seperti pada pasar lainnya.
  2. Faktor pendapatan dari pembeli.
  3. Alternatif pengganti yang tersedia bagi calon pembeli.
  4. Tren kepemilikan rumah di kebudayaan atau wilayah tertentu.
  5. Faktor demografi seperti jumlah penduduk berusia produktif (20-25 tahun) yang mempengaruhi jumlah permintaan di pasar properti, perceraian yang menyebabkan mantan pasangan membeli rumah baru, naiknya jumlah orang berusia lanjut sehingga rumah yang ditempati tidak dilepas di pasar, dan keluar masuknya penduduk di suatu wilayah (emigrasi dan imigrasi).
  6. Kebijakan pemerintah seperti menghilangkan atau mengurangi pajak dari peminjaman uang untuk properti.

Terdapat perdebatan tentang penggunaan sistem pasar pada pasar properti. Berikut ini adalah argumen yang mendukung penggunaan sistem pasar.

  1. Sistem pasar memungkinkan orang untuk memilih rumah sesuai dengan preferensinya sendiri.
  2. Tidak dibutuhkannya birokrasi pemerintahan yang mahal untuk mengatur pembangunan dan mengalokasikan properti.

Tetapi, ada beberapa masalah dari penggunaan mekanisme sistem pasar pada pasar properti, seperti:

  1. Ketidakelastisan dari penawaran.  Ini menyebabkan harga yang semakin meningkat karena penambahan yang terlalu sedikit pada penawaran properti.
  2. Karena mahalnya harga properti, dibutuhkan sistem peminjaman uang bagi calon pembeli. Institusi yang meminjamkan uang biasanya berhati-hati dalam menilai calon peminjam uang. Ini dapat menyebabkan banyak diskriminasi yang dilakukan oleh institusi tersebut seperti diskriminasi berdasarkan ras.
  3. Informasi yang tidak sempurna.  Karena pembelian rumah tidak seperti barang lain yang dapat dibeli berkali-kali, maka ada kesulitan bagi calon pembeli untuk mendapatkan informasi tentang harga pasar. Informasi yang didapatkan biasanya harus dibayar dengan harga yang mahal.
  4. Externalities tidak diperhitungkan oleh sistem pasar. Kita dapat mengambil contoh, rumah yang mengganggu keindahan akan mengurangi nilai dari rumah di sekitarnya (negative externalities). Sebaliknya, rumah mewah akan menaikkan nilai dari rumah di sekitarnya (positive externalities).
  5. Perumahan yang selalu berada di lokasi yang tetap dan tidak dapat dipindah-pindah. Karena itu, tidak seperti barang lainnya, dapat terjadi kekurangan pasar properti di suatu wilayah, dan surplus di wilayah lainnya.
  6. Sistem pasar tidak mempunyai mekanisme untuk mengakomodasi orang-orang yang tidak mampu membeli rumah (pendapatan rendah).

Walaupun ada berbagai permasalahan dalam menggunakan mekanisme pasar dalam pasar properti, kita tidak seharusnya membuang sistem pasar secara keseluruhan. Sebaliknya, kita dapat melakukan hal berikut:

  1. Menggunakan sistem kontrol atau ketetapan dari pemerintah, dan/atau
  2. Mencari jalan untuk mengurangi atau menghilangkan permasalah pasar yang disebut di atas.

2. Pasar Tanah (tanah yang digunakan untuk pembangunan)

 

Meski jumlah tanah di suatu negara tetap (selain adanya perubahan sedikit karena erosi atau reklamasi tanah), ini tidak merefleksikan jumlah tanah yang diperdagangkan ataupun insentif untuk perdagangan tanah pada suatu waktu.  Karena itu, kurva penawaran dari pasar tanah bukan berbentuk kurva inelastis.

Misalkan seseorang memiliki empat bidang tanah.  Pada saat harga tanah murah (atau rendah), pemilik tanah cenderung untuk tidak menjualnya atau hanya menjual satu bidang tanah.  Pada saat terjadi pertambahan permintaan yang besar, maka harga akan naik dan pemilik tanah akan tergerak untuk menjual semua bidang tanahnya.  Di sini berlaku hukum penawaran.  Pada kurva penawaran yang inelastis, jumlah penawaran akan tetap apapun harga pasar. Ini tidak logis jika kita mempertimbangkan penjelasan di atas.

Konsep selanjutnya yang penting adalah permintaan untuk tanah pembangunan ini derived demand. Perusahaan konstruksi tidak hanya membeli tanah untuk disimpan, melainkan untuk pembangunan. Sehingga mereka dapat menjualnya di masa depan dengan harga tinggi dan mendapatkan keuntungan.  Jadi harga yang mereka tawarkan ke pemilik tanah tergantung kepada pasar properti. Pada saat terjadi ledakan pada pasar properti (housing boom), di mana harga properti naik secara cepat, pembangun rumah akan menyadari bahwa dengan adanya permintaan yang tinggi mereka dapat membangun dan menjual rumah lebih banyak dari biasanya dengan harga yang lebih tinggi. Hal ini dapat meningkatkan keuntungan yang didapat dari perusahaan pembangun tersebut. Bila perusahaan konstruksi merasa bahwa ledakan pasar properti akan terjadi dalam waktu yang cukup lama, mereka akan mencari lebih banyak tanah yang tersedia untuk dibeli. Konsekuensinya adalah permintaan akan tanah pembangunan akan naik dan harga tanah akan meningkat. Ini menunjukkan kaitan antara pasar properti dengan pasar tanah.

3. Pasar untuk Komponen Konstruksi

Keputusan bagi pembangun untuk menggunakan material tertentu yang digunakan untuk pembangunan tergantung dari berbagai faktor seperti:

  1. Berbagai material yang tersedia di pasar dan dapat dipilih. Jenis dari material yang tersedia tergantung dari jumlah perusahaan di sektor penawaran material, dan kompetisi diantara perusahaan sejenis.
  2. Standar pembangunan. Material yang digunakan harus sesuai berbagai standar seperti kesehatan, keamanan, dan kekuatan materi.
  3. Kualitas material yang tergantung dari jenis bangunan yang akan dibangun, apakah pembangunan untuk gedung industri atau hunian.
  4. Harga material. Ini terkait dengan kualitas dari material tetapi kualitas dan harga tidak selalu sama. Misalnya pada saat resesi harga komponen konstruksi akan turun meskipun kualitasnya sama, karena tidak banyak pembangunan.
  5. Permintaan konsumen. Jika berhubungan dengan material yang dapat dilihat oleh konsumen (visual material), maka pembangun akan memastikan bahwa material tersebut sesuai dengan selera konsumen.

4. Pasar untuk Buruh Konstruksi

Berikut ini akan dibahas satu contoh dari pasar buruh, yaitu buruh “tukang batu”. Pada banyak negara, rumah akan dibangun secara tradisional dengan tembok luar dibuat dari batu bata. Karena itu kita berharap bahwa permintaan dari tukang batu akan sangat tidak elastis (inelastic). Ketidakelastisan tersebut disebabkan karena meski gaji dari tim tukang batu tiap rumah meningkat secara dramatis, perusahaan konstruksi akan mempekerjakan jumlah tukang batu yang sama untuk membangun rumah pada umumnya, paling tidak pada jangka pendek. Dalam jangka panjang, kurva permintaan akan menjadi lebih elastis, di mana tukang batu atau tim tukang batu dapat diberhentikan.

Perusahaan konstruksi dapat bereaksi pada naiknya gaji dengan berbagai cara seperti:

  1. Perusahaan dapat menuntut produktifitas yang lebih tinggi dari tukang batu yang ada.
  2. Perusahaan dapat meningkatkan produktifitas dengan memindahkan material yang dibutuhkan ke pekerja, mengurangi material yang terbuang percuma, dan memastikan proses produksi diatur dengan efisien sehingga waktu yang dibutuhkan oleh seorang tukang batu pada sebuah rumah dapat sesedikit mungkin.
  3. Perusahaan dapat menyederhanakan  desain dari rumah yang mereka bangun sehingga pembangunan yang menggunakan batu bata dapat berkurang, lebih sederhana, dan membutuhkan lebih sedikit waktu.
  4. Mengubah metode konstruksi sehingga lebih sedikit dibutuhkannya pembangunan dengan batu bata. Ini dapat dicapai dengan menggunakan material yang sudah dibuat sebelumnya atau dengan material alternatif.